काठमाडौं । नेपालमा घरजग्गाको मूल्य दिन प्रतिदिन आकाशिँदो छ । पछिल्लो दुई वर्षमै देशका मुख्य सहरहरुमा घरजग्गाको मूल्य झन्डै दोब्बरले बढेको छ । अर्थतन्त्रका अधिकांश परिसूचक नकारात्मक रहे पनि घरजग्गा कारोबार र मूल्य अस्वभाविक रुपमा बढिरहेको छ ।
गत मंसिरमा सार्वजनिक नेपाल राष्ट्र बैंकको ‘घरजग्गा मूल्य सर्वोक्षण प्रतिवेदन’ले नेपालमा घरजग्गाको मूल्य बढ्दै गएको देखाएको थियो । उक्त अध्ययन प्रतिवेदनका अनुसार नेपालमा वार्षिक रुपमा घरजग्गाको मूल्य २६.४५ प्रतिशतले बढ्दै गएको देखिन्छ ।
‘आर्थिक वर्ष २०७६/७७ मा वाणिज्य बैंकहरूबाट प्राप्त तथ्याङ्कको आधारमा वार्षिक औसत घरजग्गा मुद्रास्फीति २६.४५ प्रतिशत रहेको थियो भने मालपोत कार्यलयहरूबाट प्राप्त तथ्याङ्कको यस्तो मुद्रास्फीति १९.७३ प्रतिशत रहेको थियो,’ अध्ययन प्रतिवेदनमा भनिएको छ, ‘त्यसैगरी,आर्थिक वर्ष २०७७/७८ को प्रथम नौ महिनामा यस्तो मुद्रास्फीति क्रमशः १६.३१ प्रतिशत र १२.५७ प्रतिशत रहेको छ ।’
पछिल्लो दुई वर्षमै देशका मुख्य सहरहरुमा घरजग्गाको मूल्य झन्डै दोब्बरले बढेको छ । अर्थतन्त्रका अधिकांश परिसूचक नकारात्मक रहे पनि घरजग्गा कारोबार र मूल्य अस्वभाविक रुपमा बढिरहेको छ ।
सरकारले घरजग्गाको खण्डीकरण बढेको भन्दै कित्ताकाट गर्न नदिए पनि अवैध कारोबार भने रोकिएको छैन् । राज्यले निर्धारण गरेको मूल्य एक किसिमको छ भने बजार भाउ त्यसको झण्डै तीन गुणा बढी रहेको व्यवसायीहरू बताउँछन् । जसका कारण एकातिर राज्यले त्यसबापत पाउने राजस्व चुहावट रोक्न सकेको छैन् भने अर्कोतर्फ अनुत्पादक क्षेत्रको लगानी बढ्दो क्रममा छ ।
यसले मुलुकको अर्थतन्त्रलाई थप चलायमान बनाउने नभएर अनिश्चित र अस्थिरतातर्फ धकेल्ने विज्ञहरू बताउँछन् । उत्पादनमूलक क्षेत्रमा गरिएको लगानीले रोजगारी सृजना गर्नुका साथै, आयस्तरमा सकारात्मक वृद्धि ल्याउँछ भने अनुत्पादक क्षेत्रको लगानीले आर्थिक असमानता र आम्दानी घटाउने उनीहरूको भनाइ छ ।
घरजग्गामा गरिएको लगानी अर्थतन्त्रका दृष्टिले अनुत्पादन मानिन्छ । यसप्रकारको लगानीले अर्थतन्त्रमा संकटसमेत ल्याएका विश्वमा उदाहरणहरू थुप्रै छन् । सन् २००७/०८ मा संयुक्त राज्य अमेरिकामा सुरू भएको विश्वव्यापी वित्तीय सङ्कटको मूल कारण घरजग्गा कारोबारमा उत्पन्न समस्या थियो ।
घरजग्गा मूल्य बढी रहेको अवस्थामा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू र छाँया बैकिङ गर्ने संस्थाहरूले घरजग्गा कारोबारमा अत्यधिक ऋण प्रवाह गर्दा अर्थतन्त्रनै संकटन्मुख भएको थियो ।घरजग्गाको मूल्य घट्न सुरू गरेपछि कर्जा असूली प्रभावित भयो । यसले गर्दा तरलताको अभाव हुन थाल्यो जुन समस्या सम्पूर्ण वित्तीय प्रणालीमा प्रसारित भयो । फलस्वरूप, विश्वव्यापी वित्तीय सङ्कट सृजना भयो । यसको प्रभाव वास्तविक क्षेत्रमा पनि पर्यो र लामो समयसम्म अमेरिका लगायत विकसित देशहरूका अर्थतन्त्र मन्दीमा गए ।
यसले गर्दा केन्द्रीय बैंकहरूले घरजग्गा जस्तो सम्पत्तिको मूल्यमा आउने परिवर्तनलाई पनि अनुगमन गर्ने गरेका छन् । यसैगरी, विश्वको पहिलो अर्थतन्त्र बन्ने बाटोमा अग्रसर बनेको चीनको अर्थतन्त्रमा समेत रियल इस्टेट कम्पनीमा गरिएको लगानीले गम्भीर संकट आउने अर्थविद्हरूले चेतावनी दिएका छन् ।
घरजग्गाको मूल्य वृद्धि : अर्थनीतिकै ‘बाइप्रडक्ट’
नेपालमा घरजग्गाको मूल्य अत्याधिक बढ्नुमा सरकारी नीतिहरूले नै मलजल गरेको छ । राज्यले उत्पादनमूलक क्षेत्रमा लगानीको वातावरण बनाउन नसक्नु र त्यसतर्फ वित्तीय क्षेत्रलाई लैजान नसक्नु हो ।
अर्थविद् डिल्लीराज खनाल बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले घरजग्गामा कर्जा बढाउनु र समानान्तर अर्थतन्त्र मौलाएर रियलइइस्टेटतर्फ जानु घरजग्गा मूल्य वृद्धिको प्रमुख कारण भएको बताउँछन् ।
‘स्याडो बैंकिङ पनि त्यत्तिकै मौलाएको छ, त्यसभित्र सहकारीदेखि आउट साइट दी बैंकिङ सिष्टमबाट पैसा चलखेल गर्ने प्रवृति बढेको छ । त्यसले पनि घरजग्गाको मूल्य वृद्धिमा सहजता ल्याएको छ,’ उनले चाणक्य पोष्टसँग भने, ‘यस बीचमा माग बढेको र बैंकिहरूले सोही क्षेत्रमा कर्जा लगानी बढाएकाले पनि मूल्य बढेको देखिन्छ ।’ उत्पादनशील क्षेत्रमा लगानी बढाए मात्र समावेशी आर्थिक गतिविधी र रोजगारी सृजना गर्न सकिने उनको भनाइ छ ।
अर्थतन्त्र सिथिल भएको अवस्थामा बैंकहरूसँग भएको ठूलो लगानी सकारात्मकतर्फ जानुपर्ने हो । तर, वस्तुको आयात गर्ने र अनुत्पादक क्षेत्रमा लगानी गर्ने अर्थतन्त्रको प्रवृतिले दीर्घकालीन वित्तीय अस्थिरतातर्फ धकेल्ने खनालको भनाइ छ ।
विश्वको पहिलो अर्थतन्त्र बन्ने बाटोमा अग्रसर बनेको चीनको अर्थतन्त्रमा समेत रियल इस्टेट कम्पनीमा गरिएको लगानीले गम्भीर संकट आउने अर्थविद्हरूले चेतावनी दिएका छन् ।
‘सामान्यतया अर्थतन्त्र सिथिल भएको अवस्थामा बैंकहरूसँग भएको ठूलो लगानी सकारात्मकतर्फ जानुपर्ने हो,’ उनी भन्छन्, ‘तर वस्तुको आयात गर्ने र अनुत्पादक क्षेत्रमा लगानी गर्ने जुन किसिमको हाम्रो अर्थतन्त्रको प्रवृति छ, त्यसले अनिश्चितता र अस्थिरताले मध्य वा दीर्र्घकालीन हिसाबले सकारात्क प्रभाव पार्दैन ।’
समग्र देशको अर्थतन्त्र, वित्तीय नीति, कर नीति, सरकारको नीति र लगानी नीतिको वाइ प्रडक्ट नै घरजग्गाको मूल्य वृद्धिको कारक भएको विज्ञहरू बताउँछन् । असन्तुलन आर्थिक संरचनाले एकातिर व्यापार घाटा र अर्कोतर्फ उत्पादनका क्षेत्रमा लगानी नहुँदा अनुत्पादक क्षेत्रमा लगानी बढेको छ । जसको कारण मानिसले घरजग्गालाई सुरक्षित सम्पत्ति मानेर लगानी गर्ने प्रवृति बढेको छ ।
विज्ञहरूका अनुसार सरकारले वस्तु आयात निरुत्साहन,उत्पादन क्षेत्रमा लगानी वृद्धि र रियल इस्टेट व्यवसायलाई पूर्णरुपमा राजस्वको दाएरामा ल्याएर अन्यक्षेत्रमा लगानीको नीति बनाउन नसक्दा घरजग्गाको मूल्य र लगानी बढेको हो ।‘अहिलेको अर्थतन्त्रको जुन लगानी प्रणलीलाई हामीले अपनाएका छौँ घरजग्गाको मूल्य र लगानी वृद्धि त्यसैको परिणाम र फल हो,’ उनले भने ।
यस्ता क्षेत्रहरूमा गरिएको लगानीले अहिलेको विधमान अर्थतन्त्रका समस्याहरूलाई नै थप टेवा पुर्याउने खनालले बताए । जहाँ पनि विशेष रुपमा रियल इस्टेट र अनुत्पादक विजनेशमा लगानी गर्दा त्यसले असमानता बढाउने जाकारहरूको भनाइ छ ।
राजस्व छली र अप्रत्यक्ष लगानी कानुनी दायरामा ल्याउन चुनौती
सरकारीभन्दा बजार मूल्य तीन/चार गुणा बढीमा घरजग्गाको कारोबार हुने गरेको व्यवसयीहरू नै बताउँछन् । जबकी नेपालमा छोटो समयमै बिना जोखिम लगानीको प्रतिफल दिने वस्तुका रुपमा घरजग्गालाई लिइने गरिएको पाइन्छ ।
यस्तो व्यवसायमा थोरै व्यक्तिले मात्रै रियल इस्टेट कम्पनीको रुपमा दर्ता गरेर काम गरिरहेका छन् । भने बाँकी जग्गा दलाली अर्थात् व्यक्तिगत कारोबारका आधारमा खरिदविक्री हुने गरेको छ । यसले घरजग्गा कारोबार अप्रत्यक्ष बढ्ने र राजस्व संकलनमा कमि आउने व्यवसायीहरूले नै बताउने गरेका छन् ।
घरजग्गामा लगानी गर्दा भाउ बढ्दै जाने भयो भने लगानीकर्तालाई कहिल्यै नोक्सान नहुने भयो । त्यसैले, यस्ता व्यवसायलाई कम्पनीका रुपमा पर्याप्त करको दाउरा भित्र ल्याउनु पर्ने विज्ञहरू बताउँछन् ।‘यसलाई इन्ड्रष्टीको रुपमा ल्याउनु पथ्र्यो, केही रियल इस्टेट कम्पनीहरू रजिष्टर भएर आएका छन् । तर समानान्तर अर्थतन्त्र जस्तो भएर चलिरहेको छ,’ खनाल भन्छन्, ‘आम रुपमा इन्ड्रष्टी बनाउने र सरकारले त्यसबाट पर्याप्त कर लिएर राम्रो ठाउँमा खर्च गर्दा अर्थतन्त्रका नकारात्मक पक्षलाई अलि कम गर्छ ।’
मानिसले अप्रत्यक्ष आम्दानीबाट आर्जन गरेको रकम पनि स्रोत नखोजिने भएकाले घरजग्गामै लगानी गर्ने गरेको बताइन्छ । यद्यपि, बैंकिङ प्रणली लगायतका माध्यम मार्फत कारोबार हुने भएकाले त्यस प्रकारको प्रवृति केही हदसम्म कम भएको आकलन गरिन्छ । समानान्तर अर्थतन्त्र भित्र पनि स्याडो बैंकिङ कारोबार छ जसका कारण बैंकिङ माध्यमबाट पैसा नआउने हुँदा यी सबैको कुल जोड भनेकै यस्तै घरजग्गा किनबेच लगायतका गतिविधिमा हुने गरेको उनले बताए ।
प्रचलित बजार मूल्य अनुसार घरजग्गा खरिद गरे पनि कागजमा कारोबारको थोरै मूल्य देखाएर एकातर्फ राजस्व यसरी छलिने प्रवृति छ भने अर्कोतर्फ बैंकिङ प्रणली मार्फत कारोबार गरे पनि कारोबार गर्ने व्यक्तिको आम्दानी स्रोत खोजि नगर्दा गैरकानुनी धन्दाबाट आयआर्जन गरेको पैसा घरजग्गामा लगानी गर्ने क्रम बढ्दो छ । यसले अर्थतन्त्रको उत्पादन क्षेत्रलाई ओझेलमा त पारेकै छ गैरकानुनी र अवैध धन्दाले पनि संरक्षण पाएको विज्ञहरू बताउँछन् ।
‘फेक’ कारोबारी बढ्दो, वास्तविक मूल्य तोक्न नसक्नु
नेपालमा घरजग्गा कारोबारका लागि अनुमति लिएका कम्पनीभन्दा व्यक्तिगत रुपले ‘फेक कारोबारी’ले घरजग्गाको मूल्य बढाएको व्यवसायीहरू बताउँछन् । नेपाल जग्गा तथा आवास वयवसायी महासंघका उपाध्यक्ष विदुर धमला डिमान्ड र सप्लाइको कुरामा भएको वृद्धि,रियलइस्टेट इन्डिष्ट्र नहुनु र लगानीका अन्य क्षेत्र नहुँदा घरजग्गाको मूल्य अत्याधिक बढेको बताउँछन् ।
‘वास्तविक रियलइस्टेट हाउजिङ कम्पनीले घरजग्गाको कारोबार गर्ने भन्दा गैरकानुनी रपमा कारोबार गर्नेहरूका कारण अत्याधिक मूल्य वृद्धि भएको हो जस्तो लाग्छ,’ उनी भन्छन्, ‘किनभने आवास मानिसको आधारभूत आवश्यकता भित्र परेपनि सबै वास्तविक कानुनी मान्यता प्राप्त कम्पनीहरूले मात्रै कारोबार गरिराखेको छ जस्तो लाग्दैन् ।’
सरकारले जग्गाको कित्ताकाट रोकेपनि कर्मचारी व्यक्तिगत रुपमा गैरकानुनी कारोबार बढेको उनले बताए । ‘सरकारले कित्ताकाट रोकिराखेको अवस्थामा पनि कसरी त्यत्रो पुग्यो, व्यवसायीहरूलाई कित्ताकाट दिएको छैन् त्यो भनेको कर्मचारी र व्यक्तिको मिलेमतोमा कारोबार भएको देखिन्छ्,’ धमलाले भने ।
सरकारले वास्तविक मूल्य निर्धारण गर्न नसक्दा एकातिर राजस्व संकलन हुन नसकेको र अर्कोतर्फ अवैध कारोबार बढेको उनले बताए । ‘सरकारले एक प्रकारको मूल्य राखेको हुन्छ, वास्तविक मूल्य अर्कै हुन्छ । त्यसबाट सरकारले राजस्व संकलन गर्न नसकेको अवस्था हो,’ उनी भन्छन् ।
दोहोरो चरित्रका वित्तीय संस्था र संञ्चालक
आइतबार बैंक तथा वित्तीय संस्था परिसंघ (सीबीफिन)ले ‘तरलता अभावका कारणहरु र समाधानका लागि सुझाव’ अध्ययन प्रतिवेदनले भन्यो, ‘तरलता अभावको कारक बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको अनुत्पादक क्षेत्रमा लगानी ।’
बैंक संञ्चालकहरु आफै सम्मीलित अध्ययनले अनुत्पादक क्षेत्रमा गरेको कर्जा लगानीको अध्ययन गनुपर्ने सुझाव समेत नियामकलाई दियो । एकातिर आफै घरजग्गा लगायतका अनुत्पादक क्षेत्रमा लगानी बढाउने होडमा बैंक वित्तीय संस्था र संञ्चालक आफैं छन् भने अर्कोतर्फ राष्ट्र् बैंकले नियमन र नियन्त्रण गर्न सकेको छैन् ।
घरजग्गामा गरिएको लगानीले उत्पादन प्रतिफल नदिने भएपनि वर्षेनि भइरहेको मूल्य वृद्धिले घरजग्गामा गरिएको लगानी जोखिमयुक्त कर्जामा परिणत हुने संभावना कम रहेकाले वित्तीय संस्थाहरुले कर्जा लगानी बढाएका हुन् । यसरी बैंकहरुले प्रत्यक्ष रुपमा घरजग्गाको मूल्य वृद्धि नगरेपनि सरल कर्जा प्रवाहले भने मूल्य वृद्धिमा सहयोग पुर्याएको जानकारहरु बताउँछन् ।
पूर्व बैंकर अनलराज भट्टराई बैंकहरुले घरजग्गाको मल्य वृद्धिमा बैंकहरु पनि उत्तिकै दोषी भएको बताउँछन् । ‘अहिलेको घरजग्गाको मूल्य वृद्धिमा सबै संयन्त्र उत्तिकै दोषी छन् । अन्य उत्पादनका क्षेत्रका लगानी नहुँदा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले घरजग्गामा सजिलै कर्जा प्रवाह गरे,’ उनी भन्छन्, ‘राष्ट्र बैंकले कर्जाको सीमा तोके पनि जुन प्रकारले नेपालमा घरजग्गाको मूल्य बढेको छ त्यो स्वभाविक होइन ।’
बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले अन्य शिर्षकमा कर्जा दिदाँ घरजग्गा फेबर हुँदै गएको उनको भनाइ छ ।घरजग्गाको बजार मूल्य बढ्दै जाँदा बैंकले त्यसको आधारमा रहेर कर्जा दिने भएकाले खरिद कर्ताले बैंकबाट सजिलै कर्जा पाउने उनले बताए ।
राष्ट्र् बैंकले रियलस्टेटमा बैंकहरुले दिने कर्जाको आकार नै तोकेको छ । अर्कोतर्फ घरजग्गा धितोराखेर निष्कासन गरिने कर्जामा भ्यालुयसन्को ४० प्रतिशत मात्रै दिने व्यवस्था छ । यसले अनुत्पादक क्षेत्रमा गरिएको लगानी कम होस् भन्ने नियामकको चाहना रहेको छ ।
