काठमाडौं । घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएको छ । गत वैशाखदेखि निरन्तर ओरालो लागेको घरजग्गा कारोबार चालु आर्थिक वर्षमा झनै सुस्ताएको छ । गत आर्थिक वर्षमा मासिक औसतमा ५५ हजार हाराहारीमा घरजग्गा किनबेच हुँदै आएकोमा साउनमा ३३ हजारमा सीमित भएको छ । यो पछिल्लो दुई वर्ष यताकै कम हो ।
पछिल्लो दुई वर्षमा औसतमा मासिक ४५ हजार घरजग्गा किनबेच हुँदै आएको थियो । कोरोनाकै बाबजूद फस्टाएको घरजग्गा व्यवसाय चालु वर्षको सुरुदेखि नै सुस्ताएको हो । यो क्रम अझै केही महिना निरन्तर रहने देखिन्छ ।
सरकारले गरेका नीतिगत व्यवस्थाका कारण नै घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएको व्यवसायीहरू बताउँछन् । बैंकिङ प्रणालीमा चरम तरलता अभाव हुँदा सहजै ऋण नपाउनु, घरजग्गा कर्जामा राष्ट्र बैंकको कडाइ, कित्ताकाटमा गरिएको कडाइले टुक्रा जग्गाको अभाव लगायत कारणले घरजग्गा कारोबारमा भारी गिरावट आएको हो ।
घरजग्गा कारोबारमा गिरावट आउनुमा राष्ट्र बैंकको कडाइ र कित्ताकाटमा गरिएको कडाइ नै मुख्य कारण रहेको व्यवसायी बताउँछन् । नेपाल घरजग्गा तथा आवास व्यवसायी संघका उपाध्यक्ष विदुर धमला सरकारले ल्याएको भू–उपयोग नियमावलीले कित्ताकाटमा गरेको कडाइका कारण घरजग्गा व्यवसायमा गिरावट आएको बताउँछन् ।’
सरकारले भू उपयोग नियमावली ल्याएपछि कित्ताकाट गर्न दिएको छैन् । स्थानीय तहले भू–उपयोग परिषद् बनाउन नसक्दा जग्गाको वर्गीकरण हुन सकेको छैन्,’ उनले चाणक्य पोष्टसँग भने, ‘जग्गाको वर्गीकरण विना मालपोत कार्यालयहरूले कित्ताकाट गदैनन् । त्यसैले अहिले संस्थागत रुपमा कारोबार गदै आएकाहरूले किनबेच गर्न पाएका छैनन् ।’
एकातिर वित्तीय प्रणालीमा देखिएको तरलता अभाव र अर्कोतर्फ नियामकको नीतिगत कडाइका कारण यो व्यवसाय सुस्ताएको उनको भनाइ छ ।
कारोबारमा मन्दी आए पनि मूल्यमा भने खासै गिरावट नआएको एक व्यवसायीले बताए । ‘बैंकबाट ऋण नपाउँदा र टुक्रा जग्गा नहुँदा कारोबार घटेको हो,’ उनले भने ‘कारोबार सुस्ताए पनि मूल्यमा भने ठूलो गिरावट आएको छैन । कुनै ठाउँमा हल्का घटेको होला, तर धेरै घटेकाे छैन ।’
घरजग्गा दोहोरो चेपुवामा
अनुत्पादक क्षेत्र मानिने घरजग्गा व्यवसाय पछिल्लो समय दोहोरो चपुवामा परेको छ । एकातिर नेपाल राष्ट्र बैंकले कर्जामा अंकुश लगाएको छ भने अर्कोतिर भूमि व्यवस्था मन्त्रालयले कित्ताकाटमा कडाइ गरेको छ । जसकारण यो व्यवसाय ओरालो लागिरहेको छ ।
गत वर्षदेखि नै चरम तरलता अभाव भोग्दै आएका बैंकहरूले यो साउनमा झनै ठूलो समस्या भोगे । बैंकिङ प्रणालीबाट पछिल्लो ५ वर्ष यताकै धेरै १ खर्ब २० अर्ब निक्षेप बाहिरिँदा बैंकहरूले कर्जा लगानी नै गर्न सकेनन् । त्यस्तै, विगतमा सहकारीहरूले समेत घरजग्गामा लगानी गर्ने गरेका थिए । पछिल्लो समय केही ठूला सहकारीमा समस्या आएपछि सरकारले सहकारीको कर्जामा कडाइ गरेको छ । जसकारण बंक तथा सहकारीबाट ऋया पाउने अवस्था नहुँदा घरजग्गा कारोबारमा असर परेको देखिन्छ ।
त्यस्तै, नेपाल राष्ट्र बैंकले गत वर्षको मौद्रिक नीतिमा अर्धवार्षिक समीक्षा मार्फत घरजग्गामा प्रवाह हुने कर्जामा कडाइ गरेको थियो । राष्ट्र बैंकले अनुत्पादक भन्दै आएको घरजग्गमा प्रवाह हुने कर्जाको जोखिमभार १०० प्रतिशतबाट बढाएर १५० प्रतिशत पुर्याएको थियो । तरलता अभावले उसै त बैंकबाट ऋण नपाउने अवस्थामा राष्ट्र बैंकको यस व्यवस्थाले कर्जा प्रवाह ठप्पप्रायः भयो ।
चालु आवमा समेत राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कर्जामा गरेका व्यवस्था यथावत राखेको छ भने घरजग्गा धितोमा प्रवाह हुने कर्जामा समेत कडाइ गरेको छ । राष्ट्र बैंकले ‘बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घररजग्गा धितो राखी निश्चित प्रयोजन नखुलेका नयाँ अधिविकर्ष कर्जा, धितो कर्जा, सम्पत्ति कर्जा, व्यक्तिगत आवधिक कर्जा प्रवाह गर्दा कर्जा र सोको धितो सुरक्षणको फेयर मार्केट भ्यालु बीचको अनुपात काठमाडौं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र अन्य स्थानको हकमा बढीमा ४० प्रतिशतसम्म कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ । यसअघि घरजग्गा धितोमा उपत्यकामा ४० प्रतिशत र अन्य स्थानमा ५० प्रतिशत ऋण पाइन्थ्यो ।
यस्तै, पछिल्लो समय भएको ब्याजदर वृद्धिले समेत घरजग्गामा प्रभाव पारेको छ । एक त ऋण पाउने अवस्था छैन, पाइहाले पनि १६÷१७ प्रतिशतसम्म ब्याज तिर्नुपर्ने अवस्था छ । जसले गर्दा महँगोमा ऋण लिएर घरजगमा लगानी गर्नसक्ने अवस्था नरहेको व्यवसायीहरू बताउँछन् ।
यस्तै, घरजग्ग कारोबारमा मन्दी आउनुको अर्को मुख्य कारण कित्ताकाटमा गरिएको कडाइ हो । गत जेठ २७ मा मन्त्रीस्तरीय निर्णयले कृषियोग्य जग्गाको कित्ताकाटमा प्रतिबन्ध लगाएके थियो । साथै, जग्गालाई कृषियोग्य र गैर कृषि वर्गीकरण नगरी कित्ताकाट गर्न नपाउने व्यवस्था गरेको थियो । कित्ता गर्दा पनि ४ आना भन्दा कमका टुक्रा पार्न नपाइने व्यवस्था गरेको छ । सोही कारण टुक्रा जग्गाको अभाव हुँदा कारोबारमा असर परेको हो ।
सामान्यतया धेरै जसो मानिसले ३ देखि ४ आना जग्गा किन्न खोज्ने गरेका छन् । धेरै क्षेत्रफलको जग्गा महँगो हुने भएकाले साना टुक्ता जग्गा खोज्छन् । तर, कित्ताकाटमा राेक लगाइँदा टुक्रा जग्गा पाउनै मुस्किल भएको छ । गत वर्ष मासिक औसतमा झन्डै डेढलाख कित्ताकाट हुने गरेकोमा यो साउनमा जम्मा १५ हजार कित्ताकाट भएको छ ।
सरकारले मंसिर २३ गतेसम्म जग्गाको वर्गीकरण गरिसक्न निर्देशन दिएको छ । बैंकिङ प्रणालीमा तरलता अभाव पनि कायमै रहेको र तत्कालै कित्ताकाट समेत नहुने भएकाले अझै केही महिना घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आउने सम्भावना देखिन्छ ।
सरकारको आम्दानी गुम्दै
घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएसँगै सरकारको आम्दानी पनि घटेको छ । गत वर्ष औसतमा मासिक ५ अर्ब बढी राजस्व संकलन भएकोमा साउनमा जम्मा पौने ३ अर्ब राजस्व असुल भएको छ ।
गत आर्थिक वर्ष २०७८/७९ मा सरकारले घरजग्गा कारोबार मार्फत ७१ अर्ब बढी राजस्व असुल गरेको थियो । यस्तै, अघिल्लो आर्थिक वर्ष २०७७/७८ मा ४९ अर्ब राजस्व संकलन गरेको थियो ।
