काठमाडौं । सरकारले आगामी आर्थिक वर्ष २०७९/८०को बजेट मार्फत घरजग्गा कारोबार संस्थागत र व्यवस्थित बनाउने बताएको छ ।अर्थमन्त्री जनार्दन शर्माले आगामी वर्षको बजेटमा आधिकारीक निकायबाट अनुमति प्राप्त व्यक्ति वा संस्थाले मात्र घरजग्गा कारोबार गर्ने व्यवस्था गर्ने उल्लेख गरेका छन् ।
‘घरजग्गा कारोवारलाई व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउन आधिकारिक निकायबाट अनुमति प्राप्त व्यक्ति र कम्पनीले मात्र घरजग्गा कारोबार गर्न पाउने आवश्यक प्रबन्ध गरिनेछ,’ आगामी आवको बजेट वक्तव्यमा भनिएको छ, ‘आगामी आर्थिक वर्षदेखि महानगरपालिका र उप महानगरपालिकामा सो व्यवस्था कार्यान्वयन गरी क्रमशः सबै स्थानीय तहमा लागू गरिनेछ ।’
नेपालमा मनलाग्दी घरजग्गा कारोबार हुँदा त्यसवापत प्राप्त हुने ठूलो रकम राजस्वको दाएरा बाहिर छ । सरकारले तोकेको मूल्य एकातिर छ भने वास्तविक बजार मूल्य त्यसको तीनदेखि चार गुणा बढी छ ।
जसको कारण सरकारले पूर्ण रूपमा घरजग्गालाई राजस्वको दाएरामा ल्याउन सकेको छैन् । अर्कोतर्फ जग्गा कारोबार गर्ने बिचौलियाहरूले आफूखुसी मुल्य बनाएर बेच्ने गरेको छन, त्यसले दिनप्रतिदिन मूल्य छोइनसक्नु हुँदै गएको छ ।
सरकारले खेतियोग्य जमिनको खण्डीकरण रोक्न कित्ताकाटमा कडाइ गरे पनि सो क्रम भने रोकिएको छैन । अहिले केही संस्थाहरूले घरजग्गा कारोबारका लागि अनुमति लिएपनि नगन्य मात्रामा छन ।
आर्थिक रूपमा घरजग्गाको लगानी अनुत्पादक हो । तर, वर्षेनि भइरहेको मूल्य वृद्धिले प्रायःजसोले यी क्षेत्रमा लगानी गरिरहेका छन । अर्कोतर्फ सरकारले यस्ता क्षेत्रमा गरेको लगानीको स्रोत नखोज्दा अवैध तथा कालो धन पनि सुरक्षित र निकै प्रतिफलमुखी लगानी बन्न पुगेको छ ।
जसको कारण घरजग्गा कारोबार गर्ने दलाल र गिरोहको जालो नै सक्रिय बनेर लागेको छ । बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले पनि यस्तै क्षेत्रमा बढी कर्जा प्रवाह गरेको विभिन्न तथ्यांकहरूले देखाउँछ ।
नियामकको कडाइका बाबजूद पनि छोटो समयमा न्यून जोखिम विना प्रतिफल प्राप्त गर्न सकिने भएकाले वित्तीय संस्थाहरूले यस्ता ठाउँमा लागानी गर्ने गरेका छन् । घरजग्गा किनबेचलाई व्यवस्थित बनाएर सरकारले उचित मूल्य निर्धारण गर्नुको सट्टा राजस्व गुमाउने र मूल्य बढ्ने क्रम बढ्दो छ ।
सरकारले आगामी आवको बजेटमार्फत घर खरिदमा पनि कडाइ गरेको छ । एउटै व्यक्तिले एकभन्दा बढी घर वा अपार्टमेन्ट खरिद गरेमा प्रत्येक थप घरको रजिष्ट्रेशन पास गर्दा शतप्रतिशत थप रजिष्ट्रेशन दस्तुर लाग्ने गरी आवश्यक व्यवस्था गरिने बताएको छ ।
नियम गर्न खोजे पनि मूल्य वृद्धि रोक्न सक्दैन
अर्थविद् डा चन्द्रमणी अधिकारी घरजग्गा कारोबारलाई नियमनको दायरामा ल्याउने सरकारी नीति राम्रो भएको टिप्पणी गर्छन् । सरकारले घरजग्गा नियमन गर्न खोजे पनि मूल्य वृद्धिलाई भने रोक्न नसक्ने उनको तर्क छ ।
‘खरिद विक्री भनेको बजारले निर्धारण गर्ने हो । सरकारको काम यत्ति मूल्य भनेर भन्नेभन्दा पनि त्यसलाई व्यवस्थित गर्ने हो, घर बनाएर खरिद गर्दा, यत्ति मापदण्ड पूरा गर्नुपर्छ,’ उनले भने, ‘राजस्व यत्ति तिर्नुपर्छ, कमिसन यत्ति लिन पाइन्छ भन्ने जस्ता सीमाहरू बनाउनुपर्छ ।’
सरकारले घर जग्गाको मूल्याङ्कन प्रणालीलाई व्यवहारिक बनाई एकरूपता कायम गर्न भौगोलिक सूचना प्रणालीमा आधारित एकीकृत घर जग्गा मूल्याङ्कन प्रणाली विकास गर्ने बताएको छ ।
घरजग्गा किनबेच : सट्टेबाजी धन्दा
नेपालमा घरजग्गा कारोबार सट्टेबाजी धन्दा बनेको जानकारहरू बताउँछन् । घरजग्गामा गरिएको लगानीले मुलुकको अर्थतन्त्र संकटग्रस्थ बन्ने उनीहरूको भनाइ छ ।
घरजग्गा कारोबार व्यस्थित मात्र नभएर रियलस्टेट क्षेत्रमा नियमनकारी निकायको पनि आवश्यकता भएको अधिकारी बताउँछन् ।
‘नियामक निकाय अहिलेसम्म छैन । घरजग्गा कारोबारलाई नियमन गर्नु, व्यवस्थित बनाउनु र राजस्वको दायरामा ल्याउनु राम्रै हो,’ उनी भन्छन्, ‘सरकारले विभिन्न भूमी सम्बन्धि कानुन बनाए पनि थन्किएका छन । लागू हुन सकेका छैनन । कारोबार संस्थागत र व्यवस्थित बनाउँदा केही फरक हुन्छ । मूल्य निर्धारण गर्ने जिम्मा बजारलाई नै छोडिदिनु पर्छ ।’
घरको गुणस्तर कसले हेर्ने, त्यसको लागि स्टक मार्केट जस्तै नियामक निकाय आवश्यक रहेको उनले बताए । ‘उद्योग धन्दा र लगानी गर्ने क्षेत्र नहुँदा जहाँ पनि जग्गा प्लटिङ गरेर एक प्रकारको सट्टेबाजी जस्तो भइसकेको छ,’ उनले भने, ‘नियम कानुन लागू नहुँदा अहिलेको यस्तो स्थिति आएको हो । कुन ठाउँमा आवासीय क्षेत्र निर्धारण गर्ने, औद्योगिक क्षेत्र लगायत नियामकले छुट्याइ सकेपछि सोही अनुसार खरिद विक्री हुन्छ ।’
अस्वभाविक मूल्य वृद्धि रोकिन्छ, अनुपातमा भाउ बढ्छ
सरकारले घरजग्गा कारोबार संस्थागत र व्यवस्थित बनाए घरजग्गाको मूल्य वृद्धिमा भएको व्यापक फेरबदल नियन्त्रण हुने व्यवसायीहरू बताउँछन् । व्यक्तिगत तबरबाट जति पनि घरजगगा खरिद गर्नसक्ने सरल प्रावधानले मूल्य वृद्धिको रेसियोमा असमानता छ ।
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष इच्छाबहादुर वाग्ले घरजग्गा कारोबार संस्थागत र व्यवस्थित भए हरेक वर्ष मूल्य वृद्धि निश्चित अनुपातमा हुने बताउँछन् ।‘जसरी अहिले अव्यवस्थित रूपमा मूल्य वृद्धि भइरहेको त्यो केही हदसम्म नियन्त्रण हुन्छ,’ उनले भने, ‘घट्छ भन्ने कल्पना त गर्न सकिन्न, तर वृद्धिको रेसियो निश्चित हुन्छ ।’
सरकारले बजेट मार्फत उल्लेख गरेको विषय सकारात्मक भएपनि नीति कस्तो बन्छ भन्नेमा निर्भर रहने उनले बताए । ‘विदेशमा भएको यस्तो अभ्यास सरकारले पनि गर्न खोजेको देखिन्छ तर ,यसको नाममा नीतिगत जटिलता बनाउन खोज्यो भने त्यसले समस्या निम्त्याउँछ,’ उनले भने ।
संघका उपाध्यक्ष विदुर धमला घरजग्गा कारोबार संस्थागत र व्यवस्थित बनाउने सरकारको नीति कुन धारणाबाट आएको हो त्यसले फरक पार्ने बताउँछन् । व्यक्तिगत कारोबार गरेर राजस्व गुमाउनुभन्दा संस्थागतबाट व्यवस्थित बनाउने विषय सकारात्मक भएको उनले बताए ।
